Avocat Céline GRINHOLTZ ATTAL

Le preneur n’a pas le droit en principe de modifier, sans l'accord du bailleur, l’activité pour laquelle il exploite les locaux commerciaux (destination du bail)  telle qu’elle est fixée dans le bail. Sinon, il risque une résiliation anticipée du bail ou le refus de renouvellement en fin de bail.

Cependant, sous certaines conditions, le locataire peut obtenir une déspécialisation des locaux (un changement d'affectation) pour lui permettre d'étendre son activité ou même d’exercer une toute autre activité.

 

 

Il existe plusieurs types de déspécialisation :

 

• La déspécialisation partielle

 

Le locataire a la possibilité d’adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. Si les conditions de la déspécialisation partielles sont remplies, le bailleur ne peut pas s'y opposer.

 

En cas de désaccord, le litige est soumis au Tribunal de Grande Instance.

 

 

• La déspécialisation totale

 

La demande de déspécialisation doit être notifiée au bailleur et aux créanciers inscrits sur le fonds.

 

Si le bailleur ne se manifeste pas pendant trois mois, il est considéré comme avoir accepté  la déspécialisation totale.

 

Si le bailleur refuse, il peut saisir le Tribunal de Grande Instance.

 

En cas d’admission à la demande du locataire, le Tribunal de Grande Instance peut accorder une indemnité au bailleur et/ou une augmentation du loyer.

 

Le preneur peut cependant se rétracter et renoncer alors à la déspécialisation sollicitée.

 

• La déspécialisation en cas de retraite.

 

 

Dans le cas où un locataire souhaite partir à la retraite il peut signifier au bailleur (et aux créanciers inscrits) son intention de céder son bail, la nature des activités et le prix de cession.

 

Le bailleur dispose alors d’une priorité de rachat du bail de 2 mois

 

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